Le droit des locataires et propriétaires est en constante évolution, avec de nouvelles dispositions législatives et réglementaires visant à améliorer les relations entre les parties et à renforcer la protection des droits de chacun. Dans cet article, nous nous intéresserons aux principales évolutions récentes du droit des locataires et propriétaires, notamment en matière de garanties locatives, de répartition des charges et de travaux, ainsi que d’encadrement des loyers.
La réforme des garanties locatives
La loi ELAN, promulguée le 23 novembre 2018, a apporté plusieurs modifications concernant les garanties locatives. Tout d’abord, elle a créé un nouveau dispositif de garantie universelle des loyers (GUL) pour sécuriser davantage les revenus locatifs des bailleurs. Ce dispositif vise à lutter contre les impayés de loyer en offrant une couverture financière aux propriétaires qui acceptent d’y adhérer. Il s’adresse principalement aux locataires dont le profil présente un risque pour le bailleur.
Par ailleurs, la loi ELAN a également renforcé le dispositif Visale, une caution gratuite proposée par Action Logement aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés nouvellement embauchés. La caution Visale couvre désormais les impayés de loyers et charges pendant toute la durée du bail, dans la limite d’un montant plafonné. Cette garantie est désormais accessible aux locataires de logements meublés, ce qui représente une avancée majeure pour les étudiants et jeunes actifs.
La répartition des charges et travaux entre locataires et propriétaires
En matière de répartition des charges entre locataire et propriétaire, la loi ELAN a également apporté certaines modifications. Elle prévoit notamment la possibilité pour le bailleur de récupérer auprès du locataire les frais engagés pour l’entretien courant des parties communes de l’immeuble et les travaux d’amélioration, sous certaines conditions. Le décret n°2020-1535 du 8 décembre 2020 précise les modalités d’application de cette mesure, en établissant notamment une liste limitative des catégories de travaux concernées.
Le locataire doit par ailleurs s’acquitter des charges récupérables liées à son logement, telles que les dépenses d’eau froide et chaude, d’électricité ou encore de chauffage. La loi ELAN prévoit un mécanisme d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs afin d’inciter les locataires à réaliser des économies d’énergie. Ce dispositif doit être mis en place progressivement d’ici le 31 décembre 2024.
L’encadrement des loyers : retour sur le dispositif Alur
La loi Alur du 24 mars 2014 avait instauré un dispositif d’encadrement des loyers dans certaines zones tendues. Ce dispositif, qui avait été annulé par le Conseil d’État en 2017, est de nouveau entré en vigueur le 1er janvier 2019 pour une durée de cinq ans. Il concerne désormais les communes situées dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
L’encadrement des loyers prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors du renouvellement d’un bail existant, le loyer ne peut être supérieur à un montant plafond fixé par arrêté préfectoral. Ce montant dépend de la localisation du logement, de sa surface et de sa date de construction. Les propriétaires qui ne respectent pas ces plafonds encourent des sanctions financières.
Les évolutions à venir : la loi Climat et Résilience
Le projet de loi Climat et Résilience, actuellement en cours d’examen par le Parlement, pourrait également avoir des répercussions sur le droit des locataires et propriétaires. Le texte prévoit notamment l’interdiction de la location des logements considérés comme des « passoires thermiques » à partir de 2028. Ces logements, dont la consommation énergétique est très élevée, devront faire l’objet de travaux d’amélioration avant d’être remis sur le marché locatif.
Cette mesure vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur logement et à lutter contre la précarité énergétique des locataires. Les bailleurs pourront bénéficier d’aides financières pour réaliser ces travaux, sous certaines conditions.
Le droit des locataires et propriétaires est en perpétuel mouvement. Il convient donc de rester informé des dernières évolutions législatives et réglementaires pour garantir le respect des droits et obligations de chacun. Si vous avez des questions ou besoin de conseils, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.
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